もし、あなたが残置物についての知識を2020年４月以降にアップデートしていないとしたら…
無駄な費用を払うはめになるかもしれません。
結論から言えば、オーナーに支払い義務がある場合と、借り主に支払い義務がある場合があるからです。
2020年４月に民法改正が行われたことをきっかけに「残置物」の取り扱いがより具体的かつ厳格になりました。
特に、賃貸物件の契約をする時に、特約として部屋に備わっている家電の修繕費や撤去費用を借り主が負担する条項などが書かれているかもしれないので、注意が必要です。
なんで？2020年に残置物についての民法改正がされた理由
国土交通省から通達も出ていますが、日本では、高齢化社会にともない、ある問題が発生していました。（詳しくは上の動画を見ると、わかりやすいです。）
簡単にまとめると、単身の高齢者が急遽、入院することになったり、施設に入ることになったことによって、賃貸に残された「残置物」が問題になっていたのです。
この残置物が持ち家であれば、いつまでも置いておけますが、これが賃貸となると話が急に変わってきます。
賃貸の場合は、家賃が発生し続けてしまうので、退去するだけではなく、もちろん家の中も空っぽにしないといけません。（部屋を借りた時の状態に戻さないと契約を終了できず、家賃が発生しつづける可能性も…）
特に困ってしまうのが、大家さんやオーナーです。
今までの法律では残置物は所有者のモノであり、勝手に処分することもできませんでした。
よって、次の人に部屋を貸すことが難しくなるため、「あらかじめ単身高齢者の賃貸契約をしない。」ということが多発していたのです。
つまり、高齢者の住む場所がなくなってしまっていたんですね。
この問題を解決するために、残置物の法律改正は行われています。
改正される前までは…
簡単に言えば、責任の所在が不明瞭だったといえます。
今までの法律では、たとえ借りていた賃貸を退去したとしても所有者の権利が守られていました。
（当の本人は忘れていたり、わざと置いていったりしているにも関わらず、捨てられないんです！）
しかも所有権への時効はなく、いつまでも所有者のものであり、処分することが困難になっていたのです。
極端な話に聞こえるかもしれませんが、責任の所在が曖昧だったため、賃貸契約は終わっているのに、部屋に残された残置物をオーナーが処分してしまったが故に訴えられたなんてこともあります。
しかし、オーナーからすれば前の住人が残していった残置物を処分できずにいれば、新しい借り主を見つけられないので、せっかくの収入源が絶たれることになります。
こんな状態を防ぐために、残置物の取り扱いや責任の所在がより明確になり、処分しやすくなりました。
民法改正された今は…
はじめに言っておくと、民法改正が行われたことによって、賃貸契約、特に、特約での残置物の取り扱いを明確にされるようになりました。
ですので、ここで紹介する民法改正と同時に、契約書の確認、もっと言えば、契約するときにより気をつけて確認しないといけない項目が増えました。
具体的には、誰に残置物を修繕する義務があるのか、撤去する義務があるのか、または義務を放棄するとどうなるのか？など、確認していきましょう。
借りたものは返しましょう(民法第601条)
新しい民法では、
引渡しを受けた物を契約が終了したときに、返還することを約する
ことが明記されました。
引き渡しを受けた物というのは、部屋だけではなく、備え付けの照明やエアコン、ガスコンロやカーテンなども、それにあたります。
借りていた物を返す、という当たり前のことなのですが、引っ越しをする時に、備え付けの照明やカーテンを捨ててしまうと、契約終了できないなんてことにも…
ですので、引っ越しする時は、オーナーに残す設備を確認する作業が、改めて重要になってきます。
原状回復義務がより厳密に (民法第621条)
元々の法律でも原状回復義務により、自分で設置した私物を残してはいけないことは原則として認知されていました。
しかし、今回の法律改正で原状回復義務についてより明確に記述がされるようになりました。
また、このことがきっかけで、原状回復基準をより具体的に契約書に示されている場合があります。
残置物を残す場合、または残してしまった場合は、
- 所有権がオーナーに移るのか？
- それとも保証人のもとに移るのか？
- 撤去する方法や費用はどうするのか？
借り主に修繕義務が及ぶことも(民法第606条)
基本的に賃貸物件の修繕義務はオーナーにあります。
しかし、今回の民法改正で借り主が修繕義務を負うことができるようになりました。これが適応される場合は、契約の特約に明示してあるはずなので、特約をしっかりチェックしましょう。
借り主が勝手に修繕し、オーナーに費用を請求できるようになった(民法第608条)
また、この法律改正でオーナーに修繕義務があるにも関わらず、修繕をなかなかしてもらえない場合、借り主が勝手に修繕し、その費用をオーナーに請求できるようにもなりました。
いずれにせよ、だれに修繕義務があるのか、契約書の特約をチェックしておきましょう。
修繕義務が借り主にあったとしても、撤去義務はオーナーにある場合もあります。
家賃減額や契約を解除できるようにも(民法第611条)
オーナーが残置物を設備として認めている場合、エアコンやガスコンロ、照明がしっかり機能することが家賃に含まれています。
ですので、「エアコンが壊れて店舗を運営できない。」「ガスコンロが壊れていて料理ができない。」となると住人は、約束された設備を与えられていないため、家賃の減額を求めることができるようになりました。
例えば、エアコンが使えない場合、３日以内に修理がされなければ月額5000円が減額され、テレビが使えない場合については家賃の10%が減額されるなどがあります。
最悪の場合、賃貸契約を解除することもできるほど厳しくなっています。
国民生活センターに寄せられるFAQも参考になるのでおすすめです。
相続した家の残置物費用は誰が払う？
相続した空き家に残された残置物は、原則として相続人が処分費用を負担します。
家具や家電、日用品の整理・廃棄は遺産の一部とみなされ、相続財産の管理義務に含まれるからです。
ただし、家庭裁判所で相続放棄をすれば処分義務も免れます。
相続人が存在しない場合は「相続財産管理人」の選任が必要となり、手続き費用（数十万円程度）もかかります。
相続した家の片付けは想像以上に高額になりやすいため、早めに専門業者へ見積りを依頼し、相続人間で費用分担を話し合うことがトラブル回避につながります。
実家や親の家が物屋敷になってしまった場合の対応はこちらで詳しく解説しています → 実家・親の物屋敷を片付ける方法
賃貸で残置物を放置された場合の費用負担
賃貸物件に入居者が残置物を残したまま退去・夜逃げした場合、その所有権は元入居者にあるため、原則は入居者本人が処分費用を負担すべきです。
ただし、所在不明や支払い能力がないケースでは、貸主が費用を立て替えざるを得ないことも少なくありません。
このリスクに備え、近年は賃貸契約時に「残置物処分は借主負担」とする特約条項を入れる例が増えています。
2020年の民法改正により「モデル契約条項」も整備され、孤独死や夜逃げといったトラブル時の処理方法を明文化する動きもあります。
契約書にきちんと盛り込むことが、貸主・借主双方の安心につながります。
入居者が夜逃げや孤独死をして残置物が残された場合の対応はこちらをご覧ください → 夜逃げ・孤独死後の残置物対応
売却前の残置物撤去費用は誰が負担する？
不動産を売却する際に残置物を残したままにするか、片付けて引き渡すかは法律で明確に定められていません。
しかし実務上は、売主が費用を負担して残置物を撤去するケースが大半です。
きれいな状態にすることで物件の印象が良くなり、売却もスムーズに進みやすいからです。
例えば、戸建ての場合は15万〜30万円程度の撤去費用を売主が負担して処分することで、早期成約につながる例もあります。
一方で、任意売却や条件付き契約では「残置物処分を買主負担」とする交渉も可能です。その場合は所有権放棄を明示し、必ず契約書に記載することがトラブル防止につながります。
実際の残置物撤去費用の事例はこちらで公開しています → 12軒の片付け費用事例
料金の目安はこちらでも確認できます → 残置物撤去の料金表
よくある質問
- Q. 残置物撤去の費用は誰が負担するのですか？
- A. 原則として所有者または相続人が負担します。賃貸の場合は契約内容によって借主が負担することもあり、売却時は売主が費用を持つケースが一般的です。
- Q. 民法改正で残置物の扱いはどう変わりましたか？
- A. 2020年の民法改正により、孤独死や夜逃げなどで残置物が残った場合に備え、賃貸契約に「残置物処理条項」を盛り込めるようになりました。これによりトラブル防止がしやすくなっています。
- Q. 相続した家に残置物がある場合はどうすればいいですか？
- A. 相続人が片付ける責任を負います。相続放棄を選択すれば負担を免れることも可能ですが、家庭裁判所での手続きが必要です。
- Q. 残置物を勝手に処分すると違法になりますか？
- A. はい。他人の所有物を無断で処分すると、器物損壊罪や民事上の損害賠償の対象になる可能性があります。必ず所有権者や相続人の同意を得てください。
- Q. 残置物撤去費用を抑える方法はありますか？
- A. 再販できる家具や家電を買取に回すことで費用を相殺できます。ドクターエコでは高価買取品を査定し、撤去費用から差し引くことが可能です。
【まとめ】残置物の対処方法が契約によってことなるので…
新しい物件に入居した時に、誰に修繕義務、撤去義務があるのかなど、賃貸契約の特約条項をしっかりチェックしておきましょう。
またオーナーも認知していない残置物がある可能性もあるので、そんな時は次の記事を読んでみてください。
